Biotechnologia, AI, Big Data oraz Internet rzeczy – nowe technologie co raz odważniej wkraczają do biur i mieszkań na całym świecie. Doczekaliśmy się czasów, w których nowoczesne technologie nie ograniczają się już tylko do rozwiązań czysto telekomunikacyjnych, ale co raz częściej umożliwiają nam sprawne administrowanie budynkami bądź zarządzanie produkcją.
PropTech (property + technology) – to nic innego jak komercyjna strona wykorzystywania nowych technologii w branży nieruchomości. Jest to nowy trend, którego zakres ewoluuje wraz z upływem czasu. To przede wszystkim zbiorowe określenie młodych firm technologicznych, które oferują innowacje w produktach technologicznych oraz nowe modele biznesowe dla rynku real estate. Obecnie w ramach PropTech powstaje kilka branż:
– rynek nieruchomości per se
– gospodarka współdzielenia (Sharing Economy)
– inteligentne budynki i miasta (Smart Cities)[1]
– przemysł mieszkaniowy (ConTech)
– finanse (FinTech).
Cyfrowa transformacja
PropTech to tylko jedna z wielu płaszczyzn, stworzona by grupować wszelkie pozostałe przejawy transformacji cyfrowej, jakie będą mieć zastosowanie w branży nieruchomości. Każdy z pozostałych sektorów (np. motoryzacja, finanse, zdrowie) jest na innym etapie cyfryzacji. Taki sam scenariusz czeka branżę nieruchomości, która przecież dotyka każdego nas. Szacuje się, że ok. 85 %[2] czasu spędzamy wewnątrz budynków. Procesy jak, kupno, sprzedaż, najem czy zarządzanie nie podlegały jak dotąd większym zmianom.
Cały sektor nieruchomości kojarzony jest z dość stabilnym i bezpiecznym inwestowaniem oraz pewnego rodzaju stagnacją. Przez lata nie odnotowano w nim żadnych wielkich zmian technologicznych. Jednak cyfryzacja, przeprojektowany na nowo model biznesowy oraz szybki rozwój innowacyjnych rozwiązań sprawiły, że również ten rynek doczekał się modernizacji. Według Raportu SkyConcept[3] i Eurobuild PropTech 2018, Technologie w branży nieruchomości, 56% przedsiębiorców pracujących na rynku mieszkaniowym uważa, że branżę nieruchomości w najbliższych pięciu latach czeka rewolucja technologiczna.
Czy nowoczesne technologie wpływają na pracę pośrednika/agencji nieruchomości?
Dzięki zastosowaniu nowych technologii cała procedura zakupu czy sprzedaży nieruchomości ulega uproszczeniu, poprzez wyłączenie bądź ograniczenie relacji nabywcy, czy sprzedawcy z agentem.
W Polsce istnieją już firmy PropTech, które w znacznej części zastępują funkcje pośredników w obrocie nieruchomościami. Należą do nich m.in. OpenDoor, Zillow, Homelink czy Trulia[4]. Platformy te umożliwiają użytkownikom samodzielne zawieranie transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości, uwzględniając przy tym optymalne warunki rozwoju dla każdego. Należy pamiętać, że nowe technologie jedynie ograniczają pracę agencji real estate, a nie całkowicie ją zastępują. Agent przestaje „łączyć” dwie strony, a staje się ekspertem – konsultantem.
Innowacyjne rozwiązania PropTech
Technologie ICT (ang. information and communication technologies)[5] otwierają wiele nieosiągalnych jak dotąd możliwości w zakresie optymalizacji powierzchni biurowych, sklepowych, zarządzania budynkami, energią, czy miejscami parkingowymi, co bezpośrednio wpływa na komfort oraz bezpieczeństwo. To mogą być systemy do zarządzania klimatyzacją w budynku, czujniki na dachu, które kontrolują obciążenie śniegiem i informują firmę odśnieżającą, że normy zostały przekroczone, czy też systemy rejestracji dostępu poprzez aplikację w telefonie.
Rozwiązania z obszaru prop‑tech są zazwyczaj związane ze sprawnym przetwarzaniem informacji o budynku, ze zautomatyzowaną obsługą recepcyjną albo z zarządzaniem dostępnością miejsc parkingowych.
W przypadku obiektów mieszkalnych może to być system wspomagający i przyśpieszający codziennie czynności związane z korzystaniem z domu. Dzięki temu proptech może na jednej platformie zaoferować mieszkańcom takie usługi, jak:
– sprawdzanie dostępności towarów w sklepach oraz składanie zamówień. Następnie dostawy zakupionych produktów do biura lub do mieszkania.
– usługi pralni.
– sprawdzenie dostępności samochodów, skuterów, rowerów – rezerwacja i rozliczenia.
– usługi konserwacji, higieny i ochrony.
– zamawianie biletów do kina/teatru/mecze – czyli szeroko rozumiana rozrywka.
Z punktu widzenia zarządcy dodatkową wartością jest korzystanie z systemu upraszczającego do minimum wszelkie powtarzalne procedury administracyjne oraz usługi pozwalające na optymalne wykorzystanie powierzchni i efektywne zarządzanie. Platforma cyfrowa może integrować takie usługi jak:
– zdalne monitorowanie budynków i przestrzeni i wynikające z tego analizy, np. ruchu
w pomieszczeniach, salkach konferencyjnych, itp.
– przewidywanie awarii urządzeń w budynkach: windy, schody, klimatyzatory, itp.
– efektywność energetyczna.
– dostosowanie cen energii i innych mediów do aktualnego poziomu cen na rynku, bilansowanie własnego wytwarzania energii elektrycznej – np. z panelów fotowoltaicznych na dachu.
– optymalizacja powierzchni biurowych/handlowych/miejsc parkingowych.
PropTech – regulacje i cyberprzestępstwa
Dość dużym wyzwaniem dla dynamicznie rozwijającego się sektora PropTech jest niewłaściwe obchodzenie się z danymi osobowymi, danymi wrażliwymi czy ogromną ilością informacji pobieranych o kliencie przez nowe technologie.
Ryzyko związane z utratą danych jest znaczące i może wywoływać poważne konsekwencje. Zwiększona w ostatnich latach kontrola na mocy rozporządzenia RODO[6] oznacza, że naruszenia bezpieczeństwa danych w UE mogą mieć niekorzystny wpływ na firmę, która nie dotrzymała standardów.
Dla ekspertów z RICS[7] (Royal Institution of Chatered Surveyors) oraz z pozostałych organizacji aktualnym wyzwaniem jest również dopracowanie i wprowadzenie standardów gwarantujących, że dane klientów są właściwie zarządzane i zabezpieczane. Dzisiejsi klienci od samego początku domagają się potwierdzenia ochrony danych. Cyberprzestępcy stają się przy tym coraz bardziej nieobliczalni i niebezpieczni. RICS pracuje nad profesjonalnym standardem przetwarzania danych i zapobiegania cyberprzestępczości w sektorze nieruchomości.
Jak twierdzi Andrew Knight, globalny dyrektor ds. standardów w RICS[8],: „Prowadzimy konsultacje na całym świecie w sprawie nowego dokumentu pt. Przetwarzanie danych i zapobieganie cyberprzestępczości[9], który wyraża nasze stanowisko i najlepsze praktyki”.[10].
Po opublikowaniu finalnej wersji dokumentu, eksperci i firmy regulowane przez RICS będą zobowiązani do przestrzegania standardów.
Jakich problemów i trudności w codziennej pracy zawodowej nastręcza pośrednikom w obrocie nieruchomościami prawo autorskie?
Każdy pośrednik wykonuje niezliczoną liczbę zdjęć nieruchomości, które – w rozumieniu prawa autorskiego[11] – mogą być utworami, o ile spełniają przesłanki indywidualności i twórczości oraz nie są jedynie technicznym odzwierciedleniem rzeczywistości.
W przypadku praw osobistych trzeba podać autora tego utworu, przy majątkowych – zapłacić za możliwość jego użycia. Bardzo ważną kwestią jest też uregulowanie tego typu relacji między pracodawcą a pracownikiem. Jeśli nasz pracownik wykonuje zdjęcie nieruchomości może to być utwór pracowniczy, jeżeli robi to w ramach obowiązków pracowniczych i nie jest to w inny sposób określone w umowie o pracę. Kolejne zagadnienie, które może się pojawić w działalności pośredników dotyczy opisów nieruchomości, czyli tych informacji na temat danej nieruchomości, które są zazwyczaj zamieszczane na stronach internetowych, czy w katalogach. Taki opis również może być utworem, jeżeli nie polega to wyłącznie na podaniu cech technicznych, czy suchych informacji, ale zawiera element twórczy i oryginalny. Wówczas pojawia się pytanie, co z prawami autorskimi do takiego utworu. Często chcielibyśmy również zabezpieczyć jakiś pomysł, ale ten nie jest chroniony na gruncie prawa autorskiego. W takim wypadku możemy zastosować przepisy Kodeksu Cywilnego[12] w zakresie dóbr osobistych i twórczości artystycznej. Możemy także posiłkować się ustawą o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji[13], w sytuacji gdy ktoś podrabia sposób, w jaki sporządzamy opisy nieruchomości lub kopiuje sposób, w jaki prowadzimy stronę internetową, na której zamieszczane są nasze opisy nieruchomości i nasze zdjęcia.
CRM SaaS również w real estate
Podczas gdy stacjonarne narzędzia do gromadzenia i analizy dużej ilości danych (tzw. Big Data) dostępne są na rynku od dawna, ostatnimi czasy można zauważyć wzrost dostępności mniejszych narzędzi służących bardziej precyzyjnej analizie. Poprzez wykorzystanie twardych dużych danych biznesowych i powiązanie ich ze specyfiką działania branży nieruchomości, rozwiązania takie potrafią nie tylko wskazywać konkretne szanse na potencjalne transakcje, ale pozwalają także identyfikować konkretne czynniki zwiększające ogólną efektywność działania agencji nieruchomości.
SaaS (Software-as-a-service) będzie dominować w przyszłości i jest prawdopodobne, że ponad połowa z wdrożeń CRM SaaS będzie oparta na chmurze lub rozwiązaniach „chmuropodobnych”. Rozwiązania typu SaaS są bardziej korzystne od instalowanego CRM, m.in. pod względem bezpieczeństwa, czasu wdrożenia oraz kosztów. Z praktycznego punktu widzenia klienta, dzięki zastosowaniu oprogramowania dostarczanego jako usługi, w dużo większym stopniu zapewniony jest np. poziom obsługi posprzedażowej, a także trwały, dalszy rozwój aplikacji.
Specyfika branży nieruchomości jest związana m.in. z niuansami językowymi, które dla rynku są oczywiste, ale już poza nim – niekoniecznie. Cechą charakterystyczną systemu odpowiadającemu potrzebom branży jest właśnie dostosowanie go pod względem używanych zwrotów i funkcjonalności im odpowiadającym. Wpływa to na zwiększenie użyteczności CRM-u i usprawnieniu jego obsługi.
Polski rynek PropTech
Obecnie na polskim rynku nieruchomości[14]:
– 61% firm korzysta z systemów informatycznych (głównie CRM),
– 55% z aplikacji mobilnych,
– 52% z rozszerzonej rzeczywistości,
– 32% z analizy Big Data,
– 30% z technologii bezprzewodowych,
– 7% ze sztucznej inteligencji,
– 3% z BIM.
Firmy deweloperskie działające na polskim rynku PropTech – przykłady[15]
Ghelamco – deweloper wspiera projekty w obszarach internetu rzeczy, smart cities, smart buildings i facility management, smart office i meetings, smart construction czy proptech.
Ghelamco został partnerem strategicznym The Heart Warsaw – unikatowe centrum współpracy startupów i korporacji. Koncept działający na europejską skalę będzie wspierał rodzime i zagraniczne firmy nowoczesnymi rozwiązaniami, które to będą mogły wdrażać w swoich projektach.
Startupy z całej Europy i Izraela będą w tym zakresie źródłem innowacji, a Ghelamco jako lider innowacji na tym rynku, będzie pionierem w ich komercjalizacji.
Skanska – jest znana z wdrażania nowoczesnych rozwiązań technologicznych. Stworzyła aplikację do zarządzania doświadczeniem użytkowników obiektów biurowych. Co ciekawe, wychodzi z nią również poza budynki, sięgając do społeczności lokalnej – angażując ją w to, co dzieje się w danym obiekcie. Tym samym buduje jego wartość także dla okolicznych mieszkańców. Skanska zaczęła również eksperymentować i inwestować w perowskity, czyli panele fotowoltaiczne generujące prąd. Mocuje je na fasadach budynków – dzięki czemu energia pozyskiwana jest w sposób czysty i zrównoważony.
Echo Investment – prowadzi wewnętrzny projekt identyfikacji wyzwań, z którymi się styka oraz strategicznych pomysłów na najbliższe lata, przy czym dopasowuje do nich rozwiązania cyfrowe – zarówno z Polski, jak i zza granicy – które mogą ułatwić im pracę.
Budimex – tworzy innowacyjne struktury oraz zachęca rynek do wspólnego tworzenia rozwiązań, angażując start-upy i środowiska akademickie w celu rozwiązywania problemów branży budowlanej.
Disclaimer: Niniejszy artykuł stanowi moją subiektywną opinię i nie należy go utożsamiać ze stanowiskiem żadnego podmiotu, z którym jestem lub byłem związany zawodowo.
Autor: Jakub Szewczyk
[1] Przykładem jest Woven City – wizjonerski projekt miasta przyszłości, opracowany przez Toyotę.
[2] https://www.deseret.com/2018/5/17/20645140/indoor-generation-here-s-how-much-time-we-spend-indoors
[3] Dane na podstawie raportu PropTech 2018. Technologie w branży nieruchomości, autorstwa SkyConcept i Eurobuild CEE
[4] https://www.investopedia.com/articles/markets/100215/5-best-alternatives-zillow-trulia.asp
[5] https://www.istshare.eu/ict-technologie-informacyjno-komunikacyjne.html
[6] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/PL/TXT/?uri=CELEX%3A32016R0679
[7] Królewskie Stowarzyszenie Dyplomowanych Rzeczoznawców to jedna z najbardziej prestiżowych i szanowanych na świecie organizacji zawodowych, zrzeszających osoby związane z sektorem nieruchomości i budownictwa.
[8] https://www.propertynews.pl/technologie/proptech-w-europie-potrzebuje-globalnych-standardow,77090_1.html
[9] https://www.rics.org/es/news-insight/latest-news/press-releases/proptech-w-europie-potrzebuje-globalnych-standardow/
[10] https://www.propertynews.pl/technologie/proptech-w-europie-potrzebuje-globalnych-standardow,77090_1.html
[11] Ustawa z dn. 4.02.1994 R., o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz.U. 1994 NR 24, poz. 83)
[12] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,(Dz.U. 1964 nr 16, poz. 93)
[13] Ustawa z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji (Dz.U. 1993 nr 47, poz. 211)
[14] Dane na podstawie raportu PropTech 2018. Technologie w branży nieruchomości, autorstwa SkyConcept
i Eurobuild CEE
[15] https://mitsmr.pl/innowacje/technologiczna-rewolucja-w-branzy-nieruchomosci/